成都高新区房产律师案例-房屋租赁合同与转租效力的那些事儿

2020-10-28 09:27:31 admin 7


成都高新区房产律师法律咨询案例-房屋租赁合同与转租 房屋租赁作为日常生活中最为常见的房屋交易类型,涉及到出租人(房东)、承租人(租客)、中介,今天我们就来聊一聊高新区房屋租赁法律咨询遇到过的的那些事儿。

租赁期限与合同形式

现实生活中,房屋租赁的期限有长有短,由出租人与承租人自由协商,但是否意味着租赁期限无限制,答案是否定的。根据《合同法》第二百一十四条的规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。如果租期满了,承租人决定续租,续租的年限也不得超过二十年。

房屋租赁是否必须签订书面的合同?根据租期的长短法律规定不一致。如果租期在六个月以上的,应当建立书面的高新区房屋租赁合同,否则,视为不定期租赁。如果认定为不定期租赁,那么承租人或出租人则有权随时解除房屋租赁法律关系。

转租行为的效力

现实生活中存在这样的情形:承租人与出租人签订房屋租赁合同后,将房屋的部分或全部转租给第三人。关于转租,《合同法》第二百二十四条是这样规定的:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

对于非法转租的行为,出租人可以解除合同,但是权利行使的期限不是没有限制。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

合法转租下承租人拖欠租金,次承租人如何救济

假设承租人经过出租人同意,将房屋转租给次承租人。但是承租人未按照合同约定向出租人支付租金,出租人要求解除房屋租赁合同。一旦出租人与承租人之间的房屋租赁合同被解除,承租人与次承租人之间的租赁合同关系也会因为缺乏事实基础而面临终止。此种情况下,次承租人有何种救济方式?

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定:因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。也就是说,次承租人可以通过代为支付承租人欠付的租金而避免出租人解除房屋租赁合同。次承租人代为支付的租金和违约金可以折抵其欠付的租金,多余部分可以向承租人追偿。

 

 


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