房屋承租人在哪些情形下不能行使优先购买权

2020-08-10 10:41:46 admin 4


根据《合同法》第二百三十条的规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据此条规定,租赁合同存续期间,出租人想要出卖房屋的,承租人享有同等条件下的优先购买权。何为同等条件?同样的价格,同样的支付方式,即使价格一样,但是一个是分期付款,另一个是全款,也不属于同等条件。

承租人的优先购买权也不是绝对的,在下列几种情形,承租人丧失了对房屋的优先购买权。

情形一:房屋共有人行使优先购买权的。例如:张三和李四共同出资了一套房屋,张三占有四分之三的份额,李四占有四分之一的份额,张三、李四将房屋出租给了王五,后张三决定将房屋出卖。此时,若李四决定购买的话,作为承租人的王五是没有优先购买权的。

情形二: 出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。这种情形也比较好理解,出租人将房屋出卖给近亲属,一般都会给予优惠,如果这个时候再肯定承租人在同等条件下的优先购买权,势必会损害出租人的权益。

情形三: 第三人不属于前两种情形,出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。也就是说,承租人有十五日的考虑期,可以在此期限内做出购买或是不购买的决定,过了这个期限没有做出任何决定的,视为放弃购买。

情形四: 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。何为第三人善意?第三人善意是指,第三人在与出租人签订房屋买卖合同时,不知道或不可能知道该房屋已经出租且还处于租期内。这种情形下,承租人也不能在主张优先购买房屋。


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