新津房产律师:二手房买卖​案例纠纷一:“一房二卖”,房子归谁?

2020-09-03 19:57:57 admin 10

新津房产律师处理二手房买卖合同纠纷

一房二卖是指出卖人先后或同时以两份买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。假设两份买卖合同均有效,买受人均有权要求出卖人交付房屋,但是房屋只有一套,房屋该归属谁呢?不能取得房屋所有权的一方又如何保护自己的权益?

何某因为资金困难,急需资金周转,于是将其按揭购买的一套新津房产卖给了吴某。20176月,两人签订了《房屋买卖合同》,约定了房屋总价款为96万元,吴某分两部分支付购房款,第一部分支付46万元,剩下的50万元待领取房产证过户时向银行结清。从协议签订之日起,吴某需按月支付房屋的按揭款至过户之时。截至20184月20日,吴某一共支付了第一部分房款、月供款、物业管理费共计408359.66元。

20178月,何某将上述房屋卖给了第三人汪某,约定成交价为127万元,并于20185月将房屋过户到了汪某的名下。房屋已过户到了汪某的名下,吴某不能取得房屋的所有权已成定局,于是将何某诉至了新津区法院,要求解除双方签订的《房屋买卖合同》,何某返还其已支付的第一部分房款、月供款及物业费,并按照前后两次房屋的差价进行赔偿。

 法院经过审理,认为何某将同一套房屋先后与吴某、汪某订立房屋买卖合同的情形属于一房二卖,现房屋已经过户到汪某名下,何某确已不能取得房屋所有权,何某订立买卖合同的根本目的不能实现。根据《合同法》第九十四条的规定,当事人有其他违约行为致使合同目的不能实现的,合同另一方可以主张解除合同。《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,吴某要求何某返还其已付购房款及赔偿损失,理由充分,应予支持。

新津县吴某按照何某先后两次出卖房屋的差价作为损失的数额能否得到支持?法院认为,在计算损失时, 应综合考虑吴某的履约情况,且不得超过违约方订立合同时预见到的或者应该预见到的因违约可能造成的损失。最后法院按照吴某已支付房款与约定房款总价的比例乘以差价酌情确定损失额。

看到这,有人可能会问:吴某可否要求何某按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定承担不超过已付房款的一倍的赔偿责任?答案是否定的。因为前述司法解释适用的范围是商品房买卖纠纷案件,并不包括出卖人不是房地产开发企业的房屋买卖合同纠纷案件。

现实生活中还会存在出卖人将同一房屋出卖给几个不同的买受人的情形,且都未办理房屋产权登记,此时,房子该归谁呢?

根据《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》(法办[2011]442号)规定:对于当前房地产市场中存在的一房数卖行为,在买受人均要求履行有效的房屋买卖合同情况下,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。依照此规定,处理一房数卖,均未过户,合法占有房屋在先的优先确定权利。也就是说,在多份买卖合同均有效的情形下,谁先办理了过户登记,谁就优先取得房屋所有权,如果都没有办理过户登记的,谁先合法占有,谁就优先取得房屋所有权,如果不存在合法占有,就依据合同成立的先后时间。

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