天府新区房产律师 - 二手房买卖纠纷案例:亲属将我的房子买卖,有效吗?

2020-10-28 09:26:24 admin 10

天府新区二手房买卖纠纷房产的律师案例:亲属将我的房子买卖,有效吗?

之前我们讨论过夫妻一方擅自将夫妻共有的房产进行出卖,与第三人签订的房屋买卖合同是否有效,以及第三人能否取得房屋所有权的问题,今天我们将讨论所有权人的亲属代为出卖房屋的行为效力。

情形一:亲属代为出卖房屋的行为取得了房屋所有权人的授权。如果亲属取得了房屋所有权人的授权,只要不超过所有权人的授权范围,其行为就是有效,所产生的法律后果当由所有权人承担。若亲属的行为超过了所有权人的授权,超过的部分构成无权代理。根据《合同法》第四十八条的规定,如果代理行为没有经被代理人 追认的,代理行为不发生效力。

情形二:亲属代为出卖房屋的行为未取得房屋所有权人的授权。如果亲属未取得房屋所有权人的授权,与第三人签订房屋买卖合同,则该行为属于无权处分。实际生活中,当房屋所有权人得知自己的房屋无故出售后,都会主张房屋买卖合同无效。但是,依照《物权法》第十五条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。此条是关于原因行为与物权变动结果相区分原则的规定,第三人的无权处分行为不影响其签订合同的效力。只要双方在签订合同时均为完全民事行为能力人,且该合同也不存在《合同法》第五十二条规定“(一)一方以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的情形,故合同合法有效。

即使肯定了因无权处分订立的合同的效力,第三人也不是当然的能取得房屋所有权。因为是无权处分,第三人要想取得房屋所有权,必须满足《合同法》第一百零六条的规定:(一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的,即不知道也不可能知道对方不是房屋所有权人或者(二) 以合理的价格转让;(三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。如果房屋交易行为满足了上述条件,第三人取得了房屋所有权,原所有权人可以向其亲属请求赔偿损失。

在进行房屋买卖交易时,作为买方,如果交易对方不是房屋所有权人,应注意审查对方的身份,即使对方是所有权人的亲属,也应该核验其是否经过房屋所有权人的授权,并审查授权的范围,避免交付了房款,但是无法取得房屋所有权。

天府新区房产律师处理二手房买卖纠纷案例解析

 


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