房屋抵押法律问题处理案例律师支招抵押期间,抵押人转让抵押物的,效力如何?

2020-08-10 10:37:18 admin 13


在实际生活中,债务人为了担保债务的履行,通常以自己的财产或是第三人以自己的财产,动产或不动产抵押给债权人,当债务人不履行到期债务时,债权人有权就该财产优先受偿。其中,债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物。根据《物权法》的相关规定,如果抵押物是不动产的,应当办理抵押登记。如果,抵押权存续期间,抵押人未经债权人同意,将抵押物转让给第三人,且未告知受让人抵押物已经办理了抵押登记,该转让行为是否有效? 我们先看下面这个案例。

2015年5月10日,赵某向陈某借款30万元,并出具借条,双方约定借款期限为一年,借款月利率为2%。郑某用自己单独所有的一套闲置住宅楼房作抵押担保,并在借条的抵押担保处签了名。陈某将30万元借款汇入赵某的银行卡后,郑某随后将抵押楼房的产权证书交付陈某保管,并办理了抵押登记。一年期未满,郑某由于急需资金,便将前述房屋出售给了李某,且未告知李某房屋已经办理了抵押登记。借款期限届满后,赵某未履行还款义务,陈某请求郑某履行抵押担保义务时,才知道房屋已经出售了。于是,陈某将赵某、郑某诉至了法院,要求确认郑某的转让行为无效。

那么,郑某的转让行为是否有效?

关于抵押人在抵押权存续期间转让抵押物的行为,我国法律作了相应的规定,《担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效”。据此,抵押物在抵押期间可以转让,但有条件限制,即必须通知抵押权人或告知受让人转让物已经抵押的情况,否则转让行为无效。

最高人民法院于2000年实施的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款上述问题作了进一步解释,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。从该条规定前半句的内容来看,对于已办理了抵押登记的抵押物,抵押人转让抵押物,虽未通知抵押权人或告知受让人,不影响抵押权的效力,抵押人仍然可以行使抵押权。从后半句内容来看,转让行为也不是当然无效,受让人取得抵押物所有权后,可以代替债务人清偿债务,从而使抵押权消灭,受让人取得向抵押人追偿的权利。

综上所述,若抵押人在抵押期间,未经抵押权人同意,将抵押物转让给第三人的,如果抵押物办理了抵押登记,抵押权人也可以行使抵押权。因抵押权人行使抵押权导致第三人不能取得抵押物所有权的,第三人可向抵押人主张违约责任。若第三人确实想取得抵押物的所有权,可以通过代替债务人清偿债务,从而使抵押权消灭。


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