大邑房产律师处理房屋租赁合同纠纷案

2020-10-28 09:29:11 admin 5

大邑房屋租赁合同因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而被确认为无效合同,出租人是否应当赔偿承租人所受全部经济损失

典型案例

成都大邑某贸易公司诉郑某全房屋租赁合同纠纷案

基本案情:

    2018年5月26日,承租人成都某贸易公司与出租人郑某全签订大邑房屋租赁合同,租赁由郑某权自建的位于成都市大邑郊某街道的一处房产,作为公司的库房存放货物。双方于房屋租赁合同中约定,租赁用途为货物周转库房,租赁期限为3年,租金标准为15元/平方米·月,租金支付按照先付后用的原则,由承租人按季度以转账方式向出租人交纳。房屋租赁合同签订后,承租人按照合同约定向出租人缴纳了租赁保证金及首季度租金。同时,出租人郑某全也按照约定向承租人交付了租赁房屋。承租人接收郑某全交付的租赁房屋后,向第三方采购并安装了仓储货架及其它仓储设施,使得租赁房屋具备仓储及货物周转功能。然而,房屋租赁合同履行期限刚届满半年,承租人突然接到规划执法部分的通知,告知郑某全所出租的自建房屋未取得建设工程规划许可证且其违反城乡规划进行房屋建设的行为已被认定为违法建设,租赁房屋需限期拆除。承租人随即向出租人核实情况,出租人郑某全承认该租赁房屋未取得建设工程规划许可证。此后,双方就承租人所受损失赔偿问题协商未果的情况下,承租人将出租人诉至法院,要求法院依法确认租赁双方所签订的房屋租赁合同无效,返还租赁保证金并赔偿自己所受经济损失。

裁判要旨

法院经审理后认为,本案案涉房屋未取得建设工程规划许可证出租人违反城乡规划进行房屋建设的行为已被认定为违法建设,在一审法庭辩论终结前,事实上已不可能取得建设工程规划许可证或者获得主管部门的建设批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”之规定,租赁双方所签订的房屋租赁合同系无效合同另,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,承租人在订立租赁合同过程中,自身未能尽到适当的审查与必要的注意义务,就其所受经济损失,除承租人应当予以赔偿外,自己也应当适当予以负担

 

相关法律法规:

    第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。


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